Receber as chaves de um apartamento novo em Balneário Camboriú e região é a realização de um sonho. O cheiro de tinta fresca, as áreas de lazer impecáveis e a promessa de uma vida nova trazem euforia. Porém, nos bastidores dessa entrega, existe um caos administrativo prestes a acontecer se não houver gestão profissional imediata.
O “nascimento” de um condomínio é o momento mais crítico de sua história jurídica e financeira. É na implantação que se define o CNPJ, se contratam os primeiros colaboradores, se testa a garantia da construtora e se estabelece a cultura de convivência.
Muitos proprietários acreditam que podem “se virar” nos primeiros meses para economizar. Esse é um erro clássico. Condomínios novos precisam de administradora desde o início porque a complexidade de tirar um prédio do papel e colocá-lo em operação exige expertise técnica que vai muito além da boa vontade de um síndico morador.
Neste artigo, a Amorim Contabilidade e Condomínio explica por que a gestão profissional na fase de implantação é o seguro mais barato que você pode contratar para o seu patrimônio.
Riscos de não ter administradora
Imagine uma empresa que acabou de abrir, mas não tem conta no banco, não tem regras internas e ninguém sabe operar as máquinas. É assim que funciona um condomínio novo sem administradora.
O principal risco é a perda de garantias da construtora. Todo prédio novo vem com um “Manual do Proprietário” e um “Manual das Áreas Comuns”. Se as manutenções preventivas descritas ali não forem iniciadas imediatamente e registradas formalmente, a construtora pode se negar a consertar defeitos estruturais no futuro, alegando mau uso ou negligência.
Outro risco grave é o passivo trabalhista. A contratação apressada de porteiros ou zeladores, sem o devido processo seletivo e sem o registro correto desde o dia 1, cria uma bomba-relógio de processos judiciais.
Além disso, sem uma administradora de condomínios experiente em Balneário Camboriú, é comum haver conflitos de interesses. A construtora quer entregar rápido; os moradores querem perfeição. Quem faz essa mediação técnica? A administradora é a figura neutra que garante que o condomínio receba exatamente o que comprou.
Documentação inicial
A burocracia para “ativar” um condomínio no Brasil é pesada. Não basta ter o prédio físico; é preciso criar a “pessoa jurídica” do condomínio. A lista de tarefas iniciais é extensa e técnica:
- Obtenção do CNPJ: Cadastro junto à Receita Federal para que o condomínio possa contratar, comprar e cobrar.
- Abertura de Conta Bancária: Um processo que exige Ata de Eleição registrada, Convenção e documentos específicos do síndico.
- Certificação Digital: Essencial para o envio de obrigações fiscais e trabalhistas (eSocial).
- Cadastro na Prefeitura: Para regularização de taxas de lixo e IPTU das áreas comuns (se houver).
Se essa documentação atrasar, o condomínio não consegue emitir o primeiro boleto. Sem boleto, não há receita. Sem receita, corta-se a luz e a água das áreas comuns e a segurança é comprometida. Nossa equipe de implantação de condomínios novos cuida de todo esse trâmite cartorário em tempo recorde, garantindo que o prédio opere legalmente desde a primeira semana.
Manutenções de início de operação
Um prédio novo não está “pronto”; ele está em fase de testes. Elevadores precisam de ajustes finos, bombas da piscina podem apresentar defeito, portões eletrônicos precisam de configuração.
A fase inicial exige um acompanhamento rigoroso de dois aspectos:
- Gestão de Garantia: Identificar vícios construtivos (rachaduras, infiltrações, acabamentos soltos) e acionar a construtora formalmente, dentro dos prazos legais (que podem ser de apenas 90 dias para alguns itens).
- Start de Contratos: Selecionar e contratar empresas de manutenção de elevadores, limpeza de caixa d’água, jardinagem e segurança.
Fazer isso sem critérios técnicos — contratando “o amigo do vizinho” — coloca a segurança de todos em risco. Uma administração condominial completa já possui um banco de fornecedores homologados e de confiança na região, acelerando a contratação com segurança jurídica.
Estruturação financeira
Como definir o valor do condomínio se nunca houve despesa antes? Esse é o grande desafio da “Previsão Orçamentária de Implantação”.
Se o valor for muito baixo, faltará dinheiro no terceiro mês, exigindo rateios extras que geram revolta. Se for muito alto, afasta inquilinos e compradores.
A Amorim utiliza dados históricos de dezenas de condomínios similares em Balneário Camboriú para criar um rateio inicial realista. Calculamos:
- Quantidade ideal de funcionários e escalas;
- Consumo estimado de água e energia;
- Materiais de consumo inicial (lixeiras, capachos, produtos de limpeza, equipamentos para funcionários).
Além disso, estruturamos o “Fundo de Equipagem”. Condomínios novos muitas vezes são entregues sem móveis na portaria, sem mangueiras de jardim ou ferramentas para o zelador. Esse enxoval inicial precisa ser orçado e rateado de forma justa.
Como a Amorim organiza tudo
A Amorim Contabilidade e Condomínio é especialista em “fundações sólidas”. Nosso trabalho começa muitas vezes antes da entrega das chaves, em parceria com a construtora ou com a comissão de representantes.
- Assembleia Geral de Instalação (AGI): Nós organizamos e conduzimos a primeira assembleia de forma didática e firme, ajudando na eleição do primeiro síndico e na aprovação da previsão orçamentária inicial.
- Vistoria Assistida: Orientamos o síndico no recebimento das áreas comuns, apontando o que deve ser verificado.
- Kit Boas-Vindas: Entregamos aos novos moradores um guia claro com as regras de mudança, horários de reformas e uso das áreas comuns, reduzindo o caos típico dos primeiros meses de ocupação.
Começar certo não é sorte, é escolha. Ao escolher a Amorim como sua parceira na gestão em Balneário Camboriú, você garante que seu patrimônio será valorizado desde o primeiro dia.
Não deixe seu sonho virar pesadelo burocrático. Comece com quem entende de condomínios novos.
FAQ: Perguntas Frequentes sobre Implantação
Quando contratar administradora?
O ideal é contratar antes da Assembleia de Instalação. Assim, a administradora já auxilia na previsão orçamentária que será votada e prepara a documentação para a eleição do síndico. Se isso não for possível, a contratação deve ocorrer imediatamente após a eleição do síndico.
Condomínio novo precisa de contador?
Sim, obrigatoriamente. Desde o momento em que o CNPJ é criado, o condomínio passa a ter obrigações fiscais mensais com a Receita Federal, mesmo que ainda não tenha moradores morando. A falta de entrega dessas declarações gera multas automáticas. A Amorim oferece o serviço integrado de administração e contabilidade. A Abrainc explica sobre a entrega e estruturação inicial de novos empreendimentos e reforça a necessidade de formalização imediata para evitar passivos.
