Você sabia que um simples atraso na recarga de um extintor pode invalidar o seguro milionário do seu condomínio em caso de incêndio? Ou que a falta de laudo do para-raios (SPDA) pode tornar o síndico criminalmente responsável se um raio danificar equipamentos eletrônicos dos moradores?

Em Balneário Camboriú, onde a maresia acelera a corrosão e os edifícios possuem sistemas complexos de engenharia, a gestão da manutenção não é apenas sobre “consertar o que quebrou”. É sobre cumprir uma agenda legal rigorosa que protege vidas e o patrimônio.

Para 2025, as exigências dos órgãos fiscalizadores (como o Corpo de Bombeiros de Santa Catarina) e as normas da ABNT (especialmente a NBR 5674) estão ainda mais rígidas. O síndico que confia apenas na memória ou em uma planilha de Excel está caminhando sobre gelo fino.

Neste guia, a Amorim Contabilidade e Condomínio preparou a lista definitiva das manutenções obrigatórias condomínio para que você comece o ano blindado contra riscos.

Manutenções mensais

Estas são as rotinas que garantem o funcionamento básico do edifício. Se falharem, o prédio para.

1. Elevadores: É a manutenção mais sensível. A empresa contratada deve realizar a inspeção mensal obrigatória, verificando freios, cabos e sistemas de segurança. O síndico deve exigir o RIA (Relatório de Inspeção Anual) assinado por engenheiro.
2. Sistemas de Segurança: Teste mensal de alarmes, sensores de barreira, câmeras (CFTV) e portões eletrônicos. Um portão que trava deixa o prédio vulnerável.
3. Iluminação de Emergência: Muitas vezes esquecida. Deve-se simular a falta de energia para garantir que as baterias dos blocos autônomos estejam carregadas e iluminando as rotas de fuga.
4. Bombas Hidráulicas: Rodízio das bombas de recalque (água potável) para evitar travamento por falta de uso e verificação de vazamentos.

A administradora de condomínios em Balneário Camboriú deve cobrar os relatórios dessas visitas mensalmente, não apenas arquivar as notas fiscais.

Manutenções trimestrais

A cada três meses, o foco muda para a higiene e prevenção de problemas maiores.

1. Jardinagem e Paisagismo: Além da estética, envolve a poda de árvores que podem atingir a rede elétrica ou comprometer a segurança do perímetro.
2. Sistema de Bombas da Piscina: Verificação mais profunda dos filtros e das bombas de circulação.
3. Para-raios (Visual): Uma inspeção visual trimestral é recomendada para verificar se cabos não se soltaram com ventos fortes, muito comuns em nossa região litorânea.

Manutenções anuais

Aqui estão as “pesos pesados”. São as manutenções que, se ignoradas, geram multas pesadas e bloqueiam a renovação do seguro.

1. AVCB / Atestado de Funcionamento (Bombeiros SC): Em Santa Catarina, a renovação do atestado do Corpo de Bombeiros é anual. Exige que todos os sistemas preventivos (hidrantes, extintores, sinalização, luz de emergência e gás) estejam em perfeito funcionamento.
2. Recarga de Extintores e Teste de Mangueiras: Os extintores devem ser recarregados anualmente (ou conforme validade do casco) e as mangueiras devem passar pelo teste hidrostático (teste de pressão).
3. Limpeza de Caixa d’Água e Cisterna: Embora a recomendação sanitária seja semestral (a cada 6 meses), a obrigação mínima é anual. É vital para a saúde dos moradores. Exija o laudo bacteriológico.
4. Dedetização e Desratização: Controle de pragas nas áreas comuns. Fundamental antes do verão.
5. Laudo de SPDA (Para-raios): Medição ôhmica anual obrigatória para garantir que o sistema aterra a descarga elétrica corretamente. Deve recolher ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
6. Seguro Condominial: A renovação da apólice (incêndio, destruição, responsabilidade civil) é obrigatória por lei (Art. 1.346 do Código Civil). Deixar o seguro vencer por um dia é uma falta gravíssima do síndico.
7. Inspeção da Instalação de Gás: Teste de estanqueidade para verificar vazamentos na tubulação central.

Obrigações legais e a NBR 5674

Não basta fazer; tem que provar. A norma ABNT NBR 5674 exige que o síndico mantenha um “Plano de Manutenção” documentado.

Para cada manutenção citada acima, o condomínio deve ter:

• Nota Fiscal do serviço;
• ART/RRT (Anotação de Responsabilidade Técnica) do engenheiro ou arquiteto responsável;
• Relatório Técnico detalhando o que foi feito;
• Livro de Inspeção atualizado.

O síndico que negligencia essas manutenções pode responder por gestão temerária e, em caso de acidentes, ser indiciado por omissão, respondendo com seus bens pessoais.

Como a Amorim controla cada prazo

Você não precisa decorar essa lista. A Amorim Contabilidade e Condomínio atua como o “compliance” do seu edifício.

Nossa administração condominial completa inclui:

1. Calendário Inteligente: Nosso sistema dispara alertas automáticos 30, 60 e 90 dias antes do vencimento de cada obrigação.
2. Homologação de Fornecedores: Só indicamos ou aprovamos empresas que tenham registro no CREA/CRT e certidões negativas em dia.
3. Gestão de Documentos: Digitalizamos e organizamos todos os laudos e ARTs na nuvem. Se a fiscalização chegar, o documento está na mão em segundos.
4. Cotação Transparente: Quando chega a hora da recarga dos extintores ou da limpeza da caixa d’água, realizamos 3 cotações padronizadas para garantir o melhor preço sem perder a qualidade técnica.

Com a Amorim, a gestão de manutenções preventivas deixa de ser uma dor de cabeça e vira um ativo de valorização do imóvel.

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FAQ: Perguntas Frequentes sobre Manutenções

Quais manutenções são obrigatórias?

As principais são: Seguro Predial, Atestado dos Bombeiros (AVCB), Laudo de SPDA (Para-raios), Limpeza de Caixa d’Água, Manutenção de Elevadores (mensal), Recarga de Extintores e Teste de Estanqueidade de Gás. A lista pode variar conforme as leis municipais de Balneário Camboriú e estaduais de SC.

Quem fiscaliza?

Diversos órgãos: Corpo de Bombeiros (segurança contra incêndio), Prefeitura (alvarás e saneamento), Seguradoras (em caso de sinistro) e o próprio Conselho Fiscal do condomínio. O Corpo de Bombeiros lista todas as manutenções obrigatórias de segurança em suas Instruções Normativas, que usamos como base.

Síndico pode ser multado?

Sim. Além de multas administrativas dos órgãos fiscalizadores, o síndico pode ser processado civilmente pelos moradores se a falta de manutenção causar desvalorização ou danos (ex: carro danificado por portão sem manutenção).